Města a obce online - Hradec Králové

Jak to v Hradci Králové funguje v současnosti? 

Město Hradec Králové dosud nemá jednotný rámec pro spolupráci s developery. Podmínky se řeší prostřednictvím individuálních smluv, což často vede k nerovným podmínkám pro všechny strany. 

Musí mít město takovýto dokument zpracovaný? 

Připravované zásady jsou naprosto v souladu s právním řádem ČR, kdy nový stavební zákon přináší v § 130 a násl. Institut plánovací smlouvy a pokud jakákoliv obec chce uzavírat více než jednu plánovací smlouvu ročně, správně by si s ohledem na požadavky právních předpisů i judikatury soudu měla přijmout zásady, v rámci, kterých nastaví jasná, transparentní a předvídatelná pravidla, za jakých podmínek bude takové smlouvy se stavebníky uzavírat. Toto je zásadní změna oproti předchozímu stavebnímu zákonu. 

Jsou „Zásady“ výhodné jen pro město, nebo i pro developery? 

Dobré zacházení a plynulý průchod městem by měli mít všichni investoři a ne jen ti vyvolení. Každý, kdo chce ve městě investovat, má mít stejný přístup k informacím z úřadu a průchodu městem na základě rovných podmínek. Princip, dle kterého si každý na webu bude moci dopředu spočítat, jaké náklady vstup do Hradce přinese, je transparentním prvkem, který bude v této oblasti uplatněn poprvé. V konečném důsledku povede ke snížení možnosti udělování nestandardních „výhod“ vyvoleným podnikatelům.  

Chce „Zásady“ pouze město, nebo je vyžadují i developeři? 

www.businessinfo.cz (10.04.2023): „Podle výsledků Studie developerských společností (H1/2023 zpracované CEEC Research) většina developerů, konkrétně 62 % z nich, uznává za oprávněný požadavek obce na příspěvek na veřejnou infrastrukturu, ale 90 % si myslí, že by města a obce měla mít pro tuto spolupráci schválená transparentní pravidla. 

Ředitelé developerských firem se jednoznačně shodují (90 %) na tom, že tzv. kontribuční poplatek investora obci by měl být výlučně svázán pouze s úhradou nákladů, vyvolaných projektem developera, tedy s veřejně prospěšnými stavbami bezprostředně souvisejícími s daným územím, což bývá v praxi problematické vyjednat.“ 

A co obyvatelé nebo klienti? 

Jistotu, kterou bude investor mít, zaručuje plánovací smlouva umožňuje koordinaci záměrů v daném území a nasměrování městských investic do této lokality. Klient tak opět získává maximálně kompletní městský (veřejný) prostor po všech stránkách jeho potřeb. Od zastávek MHD, parků, chodníků či školky. Minimalizují se tak dlouhé roky rozkopané ulice, domy bez chodníků či zastávek MHD. 

Co je cílem „Zásad“? 

Vytvořit vyvážený a férový vztah mezi městem a investorem, kde každý projekt přispívá k rozvoji kvalitního a atraktivního veřejného prostoru. Současně pak transparentně definovat, jakým způsobem se investoři budou podílet na rozvoji městské infrastruktury a veřejných služeb, který předpokládá jejich podnikatelský záměr. Na druhou stranu bude součástí těchto zásad také zrychlení průchodu úřadem, aby schvalovací procesy probíhaly efektivněji a předvídatelněji.  

Má město právo chtít po investorech podíl na nákladech? 

Město vítá všechny investory, kteří chtějí v souladu s územním plánem a veřejným zájmem investovat své prostředky v Hradci Králové. Pro město, které spoluvytváří podmínky ve městě, je legitimní požadovat po investorech podíl na nákladech, které jejich investice vyvolá.  

Jedná se o příspěvek na nezbytnou technickou, dopravní a občanskou vybavenost, kterou by jinak hradili všichni obyvatelé města bez toho, aby z daného záměru měli sami užitek. Developerský záměr je naopak často vnímán jako jistá zátěž předmětné lokality a investiční příspěvek pak úměrně kryje náklady na sanování  této zátěže. (dostavba školky, zvýšená intenzita dopravy a pod). 

Právě transparentnost a férovost jsou základním cílem pro stanovení Zásad. Většinově je pak odmítají právě ti investoři, kteří tak přichází o poziční výhodu na trhu. Navíc. 

Zdraží „Zásady“ byty či jiné investiční projekty v Hradci Králové? 

Výše kontribuce na m2 bude záviset nejen na lokalitě, ale také na tom, jaká bude kvalita stavby. Cena investičního příspěvku v sobě odráží kvalitu projektu. tj. čím kvalitnější projekt pro obyvatele města, tím nižší investiční příspěvek. Tedy pouze jen ty nejméně kvalitní projekty mohou mít dopad na cenu bydlení, stejně jako budou mít tyto projekty extrémně vysoký dopad na provoz a údržbu, který budou sanovat obyvatelé města desítky let po realizaci. A vyplývá to opět jen z přímé vazby, že špatné projekty jsou nejen nákladné na následnou údržbu, ale i na zajištění kvality života obyvatel města Hradce Králové, a proto je zde investiční příspěvek vyšší. A v neposlední řadě, by právě náklady spojené s nekvalitním projektem neměli být přenášeny na všechny obyvatele města, včetně těch sociálně slabších. 

Nikde po jejich aplikaci nedošlo ke snížení investiční aktivity. Stejně jako tomu je ve všech západních zemích celé Evropy, kde je tento způsob spolupráce praktikován již desítky let.  

Jsou „Zásady“ asociální a nespravedlivé? 

Asociální a nespravedlivý je především každý developerský projekt bez podílu na vyvolaných nákladech na pořízení a provozování nutné infrastruktury. Každý investiční, tedy i developerský projekt má část investiční a část provozní, je nutné tyto společné náklady vyčíslit a rozdělit. Není přijatelné, aby se „počítala“ pouze investiční část a ta provozní nechala stovky let na placení městu. Protože právě toto placení provozních nákladů městem, tedy placení „všemi“ a přitom nikým, je to, co je na každém privátním developerském projektu nejvíce asociální. Investor vydělá na prodeji úzké skupině obyvatel, ale provozní náklady zaplatí všichni obyvatelé celého města. 

Mají „Zásady“ i v jiných městech? 

Hradec Králové není výjimkou. Zásady pro spolupráci s investory jsou zavedeny prakticky ve všech krajských městech naší republiky, samozřejmě včetně Prahy.  

Jaká je navrhovaná sazba příspěvku (kontribuce) v Hradci Králové v porovnání s dalšími městy? 

Co se týká sazeb, Pardubice mají nastaven příspěvek ve výši 800 Kč za m2 HPP. Jihlava 1000 Kč za m2 HPP. Brno 800 Kč za m2 ČPP. Liberec má diferenciovanou sazbu podle toho, zda jde o plochy podle ÚP stabilizované nebo návrhové. Bydlení ve stabilizovaných plochách má výchozí sazbu 600 Kč za m2 HPP, v návrhových plochách je to u bydlení 900 Kč za m2 HPP.  

Hradec Králové volí cestu rozdělení záměrů do dvou kategorií, přičemž u každé z obou kategorií bude nastavena jiná výchozí sazba plnění. Do  kategorie 1 budou patřit zejména stavby pro bydlení a v případě bytového domu ve smyslu § 13 písm. b) Stavebního zákona (tj. stavby pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení). Zde bude výchozí sazba 600 Kč na m2 HPP (bez DPH). Do kategorie 2 budou patřit stavby nezařazené do kategorie 1. Zde bude výchozí sazba 1000 Kč na m2 HPP. Nejnižší v konkrétním případě vypočtená sazba za m2 HPP bude činit 200 Kč na m2 (vyjma záměrů s možnou 90% slevou). 

Nebudou „Zásady“ pro investiční projekty znamenat komplikaci nebo zbytečnou administrativní zátěž? 

Významnou složkou zásad je naopak urychlení průchodu městem. Praxe, při které se jednání PS zúčastní zástupci všech odborů, které následně dostanou daný projekt „na stůl“, povede k urychlení celého procesu. Osoba koordinátora, jež bude investora celým procesem doprovázet a zajišťovat kontinuitu, bude základem plynulejšího postupu úřadem, neboť koordinaci mezi odbory dokáže celý proces zkrátit na minimum a investorovi sníží náklady na nekonečné úpravy dokumentace. Navíc je investor přítomen tomuto společnému jednání a může do celého procesu prioritizace konečného návrhu zasáhnout a diskutovat jej napříč všemi odbory magistrátu. 

Většina solidních investorů vnímá zásady jako příležitost pro lepší koordinaci v území, a tedy vyšší efektivitu rozvoje města i značné zkrácení doby přípravy staveb.  

Pokud například investor přistoupí na plánovací smlouvu, bude mít výhodu rychlejšího schvalovacího procesu a jasně definovaných podmínek, které mu umožní lépe plánovat své investice. Na oplátku město očekává finanční příspěvek nebo nepeněžní plnění, jako je výstavba chodníků, parků nebo škol. Tento přístup zajistí, že nové projekty přinesou prospěch jak investorům, tak i obyvatelům města.  

Nemohou „Zásady“ odradit investory a zastavit rozvoj města?  

Zásady pro spolupráci s investory jsou zavedeny prakticky ve všech krajských městech naší republiky, samozřejmě včetně Prahy. Je tedy deklarativní fakt, že nikde po jejich aplikaci, nedošlo ke snížení investiční aktivity. Stejně jak tomu je ve všech západních zemích celé Evropy, kde je tento způsob spolupráce praktikován již desítky let. Naopak většina solidních investorů tento trend vnímá, jako možnost, jak maximalizace koordinace v území, a tedy vyšší efektivity rozvoje města, tak i značného zkrácení doby přípravy staveb.  

Samostatnou kapitolou pro vypořádání této připomínky je fakt, že investor, a je jedno zda staví bytový komplex či výrobní halu nebo sportoviště, potřebuje vždy poptávku za nejvyšší možnou cenu. Proto nikdy nepůjde se svojí investicí mimo krajské město, tedy mimo prosperující lokalitu, kde má nejen maximální poptávku, ale  kompletní technickou i občanskou infrastrukturu, díky které může realizovat (a zobchodovat) svůj záměr.  To je jasný ekonomický fakt.